Akibatnya, nilai agunan milik debitur dapat tereduksi hingga mendekati nol. Hal ini tampak melalui sejumlah modus, antara lain tidak diberikan perjanjian utang-piutang kepada debitur, tidak adanya keterangan mengenai nilai tanggungan berdasarkan taksiran harga dari penilai (appraisal) yang ditunjuk, adanya dugaan persekongkolan dengan peserta lelang, serta tidak disampaikannya informasi mengenai tanggal dan tempat pelelangan sehingga nilai penawaran tertinggi tidak dapat diketahui.

Secara definisi, Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah menyebutkan bahwa hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu.

Adapun mengenai hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan, menurut Pasal 4 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996 tersebut, meliputi: (a) hak milik; (b) hak guna usaha; dan (c) hak guna bangunan.

Dari analisis terhadap dua pasal tersebut, terdapat elemen fundamental bahwa kepemilikan objek hak tanggungan tidak beralih kepada kreditur. Sekalipun debitur cedera janji (quod non), kreditur tetap harus berpegang pada tata cara lelang yang berlaku.